引越し先や中古住宅を探している最中に、事故物件や心理的瑕疵物件などの言葉を見つけて、多分人が亡くなった住宅なんだろうと感じていると思われます。

でも実は事故物件＝心理的瑕疵物件ではないことはご存知でしょうか。「えっ違うの？」と思われた人が大半だと思われます。

そこで、この記事では、事故物件に住んだ人の体験談と意外と知られていない事故物件の基礎知識、それと事故物件の隠された兆候をお伝えします。

また事故物件を高く売る方法と安く買える方法も紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

事故物件に住んだ人の体験談

はじめに、私が特殊清掃に関わる関係者やその知り合いから見聞きした事故物件に住んだ人の体験談３つを挙げています。

因みに、私はとても怖くて絶対に住むことはできませんね。

【体験談①】真夜中になると壁の中から小声が…

引越しをしてきて３ヶ月ほど経過した頃から、なぜかよく真夜中に目が覚めるようになったとの事でした。

はじめは、たまたまだろうと思い、気にも留めず、再び寝入っていたのですが、その日は蒸し暑くてどうしても寝付けないので、暗闇の中でスマホをいじっていたそうです。

すると、ベッドそばの壁辺りから、なにやら物音がしてきたので、耳を傾けると「寒い〜、寒くて死んじゃいそう〜」という、今にも消えてしまいそうな女性の小声が聞こえてきたそうです。

「こんな蒸し暑い夜に？」と疑問に思ったと同時に、その壁の向こうには部屋は無く２階だった事に気づき、背筋が凍って朝まで一睡もできなかったそうです。

朝になって、お隣さんにその事を話すと、7年ほど前の冬に、私の部屋でリストカットをして眠る様にして自殺した女性がいたとのことでした。

【体験談②】毎週土曜日の夜になると悪夢が…

両親が離婚をしたのをキッカケに、心機一転して母と二人暮らしをはじめました。

私はサービス業の仕事をしているので、まだ２０代前半と若いですが、週末は夜遊びもせずに翌日の仕事に備えて、いつも早めに就寝していました。

それにも関わらず、日曜日の朝はいつも寝起きが悪くて「なぜだろう？」と思い、母に相談しました。すると「そういえば土曜日の夜は、よく首の周りを掻きながら寝ているわね」と。

それで思い出したのです！背後から誰かに首を閉められて苦しんでいる夢を…。こんな夢を見るのは、引越し前には一度も無かったので、不審に思って不動産会社の人に問い詰めました。

すると「実はもう随分昔の事ですが、あの部屋では土曜日の夜に首吊り自殺があった」と白状しました。それからすぐに不動産屋負担で引越したのは言うまでもありません。

【体験談③】座敷わらじが閉めても扉を開ける

ほんの１週間前に、今の部屋に引っ越してきたのですが、困っているというかすごく気になっていることがあります。それは建て付けが悪いせいかキッチンの戸棚の扉がすぐに開いてしまうことです。

キチンと何度閉めても必ず翌朝には開いています。全く生活には支障はないので気にも留めていませんでした。

近くに住む大家さんとの立ち話で、たまたま扉の事を話すと「それは以前住んでいた子どもがお菓子を探しているのよ」と微笑みながら話して、「そのままにしてあげて！そしたらあなたに幸運が訪れるから」と。

私が？な反応をしていると、以前住んでいた家族の子どもが病院で亡くなったそうです。その子どもはすごくスナック菓子が大好きで、手の届く場所に置いておくとすぐに食べてしまうので、母親がキッチン戸棚に隠していたそうです。

それを知った子どもは、よく戸棚を指差して「お菓子頂戴〜！」っておねだりしていたそうです。

実は、私より以前の入居者二人も扉が開くという同じ体験をされていて、暖かい気持ちで見守ってあげていたら、二人とも立て続けに業績が格段にアップして、大出世をしたらしいです。

因みに、私は開いた扉を閉めずにまだその部屋に住み続けていますが、まだ幸運は訪れていませんが…。

ほぼ確実に事故物件だと見分けられる方法

無論、告知事項に「瑕疵あり」や「事故物件」と書かれている物件は、不動産会社の担当者に問い合わせをすれば、その内容がわかります。

なので、この項目では告知事項の確認以外にほぼ確実に事故物件だと見分けられる方法を２つお伝えします。

【方法①】近隣住人などに直接尋ねる

マンションやアパートの場合は両隣や真下の部屋住人に、そして戸建て住宅の場合は四方の住人に直接、以下のように尋ねれば一目瞭然で事故物件かどうかがはっきりとわかります。

「今、○○に引越しを考えているのですが、この辺りはどんな様子でしょうか？また何か事件とか事故とかあったことがございますか？」

もしも近隣住人が留守がちで見当たらない場合は、近くの飲食店などの店主に尋ねてみるのもいいでしょう。ウソを付かれる心配は無用です。

なぜならば、隠しだてをした後に、事故物件だと判明すると、引越しされてきた近所さんと気まずい雰囲気になるので、ウソを付かれる可能性は低いでしょう。

【方法②】「大島てる」サイトで検索する

実は、インターネットで簡単に事故物件だと見分けることができる場合があります。「大島てる」というサイトには、全国の事故物件情報が掲載されています。

そのサイトの日本地図上で該当場所をクリックしていけば事故物件情報をみることができます。

「大島てる」サイト
↓
http://www.oshimaland.co.jp/

その事故物件情報は間違っていれば訂正されますし、事故が事実であれば住宅所有者から事故物件情報の削除依頼があっても削除しない等となっていますので、かなり正確な情報と思われます。

入居してしまった場合の対処方法

事故物件の告知義務を武器に、不動産管理会社と担当者と粘り強く話し合うしかありません。

しかし事故物件になるかどうかの線引きは明確になっていないので、事故物件の告知義務だけでは、なかなか解決はできないでしょう。

そこで、ポイントとなるのが「瑕疵担保責任」という宅地建物取引業法のルールです。この「瑕疵担保責任」を担当者にぶつけてみましょう。「瑕疵」とは「欠陥」のことです。

宅地建物取引業法では、貸主には物件の欠陥を担保する責任があると定められており、事故物件は「心理的瑕疵」に相当するといわれています。

「もし自殺などの事故があったと知っていれば入居しなかった」と判断されれば、貸主に損害賠償を請求することができます。

事故物件と疑われる５つの判断基準

ここでは、不動産会社や住宅所有者によって故意に隠された可能性がある事故物件の兆候を５つ挙げていますので、ぜひ判断基準として知っておいてください。

【兆候①】家賃や売値が相場より３割～５割以上安い

日当たりが悪いわけでもない、間取りが狭いわけでもない、築年数がめちゃくちゃ古いわけでもない等の価格が安くなる理由がないのに、その周辺の相場よりも３割～５割以上安い場合は、何らかの事故物件である可能性が高いといえます。

【兆候②】一部だけリフォームされている

キッチンやお風呂、トイレだけの一部リフォームは、経年劣化の激しい箇所なのであまり気にする必要はありませんが、一部屋だけ床や壁がリフォームされている場合は、その部屋で孤独死があった可能性があります。

【兆候③】建物名称が変わっている

近年は、ネット普及により孤独死、殺人事件、自殺などがあった住宅は、その情報がネット上に掲載されることがあります。

そのため、事故物件であることを隠すために建物名称が変更されているケースもあるようです。

その確認方法は、まだ更新されていなければグーグルマップの画像で建物名称の変更有無がわかります。

【兆候④】あるフロアだけ空き室が多い

マンションなどの集合住宅の場合ですが、あるフロアを除き、ほぼ満室である場合はそのフロアの一室で事故物件となる出来事があったと思われます。

孤独死などがあってその遺族が目立たないように振舞っても、警察の出入りや遺体の腐敗臭などで同じフロアの住民にはどうしても気付かれるものです。

その結果、引越しをされる人が続出して、そのフロアだけ空き室が多くなります。

【兆候⑤】前の入居者が１年ほどで退去

激安の家賃で、定期借家契約で貸し出し１年を目安に退去させれば、次の入居希望者には事故物件の告知義務はないとされています。

このような手法で、事故物件の告知義務期間を短縮させている物件もありますので、不動産会社担当者に前入居者の入居期間年数をなにげなく確認するといいでしょう。

事故物件について基礎知識３つ

この項目では、皆様が一番興味をお持ちと思われる殺人事件や孤独死、自殺、火事等で死亡があった事故物件について詳しくお伝えしています。

ちなみに「訳あり物件」や「いわくつき物件」という言葉もよく見かけますが、ほとんど死亡があった事故物件と同じ意味と考えていいでしょう。

【知識①】孤独死は含まれないことがある

ほとんどの人が勘違いされていると思われるのでもう一度申します。事故物件には孤独死が含まれないことがあります。なぜならば、孤独死は変死や事故死でない場合がほとんどだからです。

孤独死の直接死因は病死または老衰です。ただその発見が遅れたので、場合によっては遺体の腐敗が進み、その死臭で近隣住民が死亡を知ることになり孤独死となるわけです。

もしも死因が病死や老衰でも事故物件にしてしまうと、家族に看取られながら亡くなった経緯がある住宅も事故物件になってしまうので、それはおかしいですよね。

【知識②】事故物件には告知義務期間がある?

結論からいいますと、法律的には事故物件の告知義務期間は定められていません。そのため不動産会社ごとに以下のような告知義務期間の目安があるようです。

告知義務期間の目安

【賃貸不動産の場合】

２年～５年。または事故後に前入居者がいた場合は告知義務なし。※URは１年。

【売買不動産の場合】

目安は不明。ちなみに５０年前の殺人事件でも告知義務があるという情報もありました。または事故後に所有者が代わっていれば告知義務なしの情報も。

不動産会社によっては、かなり告知義務期間の目安に違いがあるようです。無論、その期間が長い会社こそ良心的であることは言うまでもありません。

【知識③】事故物件と心理的瑕疵物件は異なる

しかし不動産会社の判断で事故物件告知の有無が決まるのは不安ですよね。

もしも引越した部屋で５年前に孤独死があったことを知ったら、普通の人であれば心地よい快適な生活なんて送れませんよね。

そこで知っておいて欲しい言葉が「心理的瑕疵物件」です。瑕疵とは欠陥のことですので、気持ち的に欠陥＝不快になる物件は心理的瑕疵物件になります。

心理的瑕疵物件は、不動産会社側ではなく消費者側の立場が重要視されている言葉です。この心理的瑕疵物件は法律的にも認められています。

つまり、孤独死物件も心理的瑕疵物件に含まれるのです。言い換えれば孤独死物件も消費者側からみた事故物件に含まれる可能性が非常に高いということです。

【予備知識】事故物件とは

不動産業界では、孤独死があった事故物件以外にも下記のような物件も事故物件といわれています。

• 殺人事件や火事等で死亡があった物件
• 歴史的に殺戮があった物件
• ローン不払いによる売却物件
• 雨漏りがある物件
• シロアリ被害がある物件
• 墓地や宗教団体施設、暴力団事務所が近くにある物件

事故物件が少しでも高く売れる４つの方法

次に、どうしても売却価格が大幅に下がってしまう事故物件を少しでも高く売れる方法を４つお伝えしています。

高いといっても事故がない物件と同じような価格で売れることはありませんのでご注意ください。

【方法①】親族や知人に売る

無論、事故を隠して売るわけではありません。もしもタイミングが合えばですが、大切な親族や知人だからこそ、正直にすべてをお話したうえで売却の旨を伝えます。

買う人にとっては、赤の他人の事故物件よりかは心理的瑕疵の度合いは低いですし、お悔やみの意味も含めてより高く売れる可能性があります。

【方法②】不動産会社に売却を仲介依頼

この方法は、通常の不動産売却とほぼ同じ方法です。唯一異なる点は、キチンと告知事項欄に心理的瑕疵物件や事故物件であること明記することです。

これを怠ってしまうと、いくら売買が成立しても、後に莫大な損害賠償金を請求されることになり、お金が入るどころか反対に多額の出費を背負うことになりかねません。

【方法③】事故物件専門業者に買取依頼

一部の不動産会社では、事故物件を積極的に扱っている会社もあります。

すでに事故物件の売却ノウハウや経験が蓄積されていますので、通常の不動産会社に買取依頼するよりかは、高く買い取ってもらえる可能性が高くなると思われます。

【方法④】不動産会社との価格交渉がポイント

ここでは、事故物件の売買交渉の際に重要なポイントをお伝えしています。

事故物件を購入する場合

• 現金一括で払う
• 価格交渉は３度までにして早期に決断する
• 絶対にクレームを入れないと一筆書く

事故物件を売却する場合

• 決して売却を急がせない
• 基本的に売却価格は担当者に一任する
• 事故があった部屋は清掃しておく

【因み情報】

孤独死や自殺があった事故物件を清掃する場合は、通常のハウスクリーニング業者に依頼してもほとんど断られてしまいます。

そのため、最近では事故物件を専門にしている「特殊清掃業者」が注目を集めています。

その特殊清掃業者については「特殊清掃の基本的な情報」で、詳しくお伝えしています。

それでは、下記に通常よりも事故物件を高く買い取ってもらえる可能性が高い不動産会社を地域別にまとめてみましたので、参考にしてください。

事故物件買い取り不動産会社リスト

東京都エリア

大阪府エリア

【方法④】解体して更地として売る

孤独死や自殺などの事故が起きる箇所はそのほとんどが建物内です。

そのため、建物を解体処分して土地売却のみだと買い手がつきやすくなりますし、心理的瑕疵部分の度合いもかなり弱まるので、売却価格も上昇する傾向になります。

結果的に解体費用の１００万円前後を支払ってもより高く売却できる可能性が意外とあるというわけです。

激安な事故物件を購入できる2つの方法

近年では、昔と比べて事故物件に対する嫌悪感も持つ人が減ってきているようです。

そのため、人によっては事故物件も購入候補に入れているようです。もちろん、その理由は激安で購入できる可能性があるからに他なりません。

そんな人のために、この項目では激安な事故物件を購入できる方法を2つ紹介いたします。

【方法①】大島てるサイトの新着情報を活用する

「大島てる」サイトの日本地図の左下にスクロール画面で最新の事故物件情報が随時更新されています。

クリックすれば所在地も確認できますので、その所有者の元へ尋ね、直接購入交渉をすれば一番安く事故物件を購入できる可能性があります。

「大島てる」サイト
↓
http://www.oshimaland.co.jp/

所有者の調べ方は、法務局で建物や土地の登記簿謄本を閲覧すればわかります。または近隣住民に尋ねればわかる場合もあります。

法務局での登記簿謄本の閲覧方法
↓
http://yoshida.houmu-souzoku.com/

【方法②】競売サイトで事故物件を探す

事故物件の中には、ローンが残っていて金融機関等により競売に掛けられることもあります。

競売に参加するのに特別な資格などは必要ありませんので、誰でも競売に入札できます。ただし支払いは現金のみですのでご注意ください。

競売サイト → http://bit.sikkou.jp/

競売物件の中から事故物件を見つけ出すには、３点セットを確認すればすぐに見つけ出すことができます。

3点セットとは、その物件について裁判所が調査・作成する「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3つの資料のことをいいます。もしも事故物件であれば、その旨が必ずこの３点セットに書かれています。

３点セットの詳しい内容については、https://miraie-buy.jp/post-14466/をご覧ください。

孤独死や自殺があった事故物件には特殊清掃が必須

住宅の中で孤独死や自殺があって長時間遺体が放置されると、腐敗が進み強烈な死臭が発生します。

その臭いは想像を絶するほどで、その部屋はとても一般の人が入室できる状態ではありません。

遺族の人が遺品の整理や退去手続きをしようとしても、その死臭が原因でできないことも多々あります。

そんなときに頼りになるのが、特殊清掃専門業者です。特殊清掃とは、腐敗した遺体があった部屋の消臭清掃やその遺品整理をするサービスのこといいます。

この特殊清掃専門業者が行なっている作業について、詳しく知りたい人は「優良な特殊清掃業者が行なっている9つの作業内容」で、お伝えしています。

まとめ

この記事では、事故物件に住んだ人の体験談と事故物件の基礎知識とその兆候、事故物件を高く売る方法と安く買える方法などをお伝えしましたが、参考になったでしょうか。

過度に事故物件のことを気にされ過ぎるのもいかがなものかと思いますが、この記事内容がお役に立てればうれしく感じます。